Le Golden Visa grec dans les îles Ioniennes

Ce que c'est

Le Golden Visa est un titre de séjour grec de cinq ans accordé aux ressortissants hors UE qui réalisent un investissement éligible, le plus souvent l'achat d'un bien immobilier. Il est renouvelable par périodes de cinq ans tant que vous conservez le bien, il n'impose aucune durée de séjour minimale, il s'étend à votre famille et il permet de circuler sans visa dans l'espace Schengen. Il ne donne pas le droit de travailler comme salarié en Grèce et ne fait pas de vous, en soi, un résident fiscal grec.

Les seuils

Depuis avril 2024, l'investissement minimal dépend de l'emplacement du bien. La région de l'Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et toute île de plus de 3 100 habitants au dernier recensement relèvent de la zone des 800 000 €. Partout ailleurs, le seuil est de 400 000 €. Le recensement en vigueur est celui de 2021, et la règle s'applique île par île — ce qui crée une vraie différence à travers les îles Ioniennes :

800 000 € : Corfou, Céphalonie, Zante, Leucade, Cythère.

400 000 € : Paxos (avec Antipaxos), Meganisi, Ithaque, et les petites îles de Kalamos et Kastos.

Une remarque sur Ithaque : sa population de 2021, soit 2 862 habitants, la place sous la barre des 3 100, mais les premières listes publiées par la presse en 2024 utilisaient l'ancien recensement et la classaient dans la zone des 800 000 €, et certains guides le répètent encore. Nous indiquons le chiffre de 400 000 € parce que c'est ce que donnent la loi votée et le recensement en vigueur ; avant de vous y fier, demandez à votre avocat de confirmer par écrit la classification auprès de l'autorité chargée de l'immigration.

Deux autres voies existent partout en Grèce à 250 000 € : la transformation d'un immeuble commercial en logement (la transformation doit être achevée avant la demande) et la restauration complète d'un bâtiment classé.

Les règles qui piègent

Un seul bien, d'au moins 120 m². L'investissement doit porter sur un bien unique dont les surfaces habitables principales totalisent au moins 120 m². Les places de stationnement et les caves ne comptent pas dans les 120 m², et il n'est pas possible d'additionner deux unités plus petites. Les conjoints peuvent détenir ensemble un bien sur un seul seuil ; les copropriétaires sans lien de parenté doivent chacun atteindre le seuil sur leur propre quote-part.

Le critère de valeur est le prix mentionné dans l'acte, payé intégralement avant la demande, par virement bancaire ou carte sur un compte en Grèce. Le paiement par un conjoint ou un parent jusqu'au deuxième degré est admis s'il est déclaré dans l'acte.

Pas de location de courte durée. Un bien acheté dans le cadre d'un Golden Visa accordé après le 5 avril 2024 ne peut pas être loué pour des séjours de moins de 60 jours. La sanction est le retrait du titre et une amende de 50 000 €. La location de longue durée, de 60 jours ou plus, est autorisée. Si votre projet est un revenu locatif estival, le Golden Visa n'est pas le bon outil ; si votre projet est une maison que vous utilisez et que vous louez peut-être l'hiver, il fonctionne.

Conservez le bien. Vendre avant de posséder un bien éligible de remplacement annule le titre. Achetez d'abord le bien de remplacement.

Ne faites jamais confiance à une annonce qui mentionne « Golden Visa » sous le minimum de la zone. En avril 2026, le ministère a annoncé un durcissement à l'égard des annonces qui promettent l'éligibilité pour des biens dont le prix est inférieur aux seuils légaux, avec retrait du titre et signalement aux autorités fiscales et anti-blanchiment. Sur ce site, la mention Golden Visa n'apparaît que lorsque le prix demandé atteint le minimum de l'île et que la surface principale est d'au moins 120 m² — et l'éligibilité est toujours confirmée par votre avocat, pas par nous.

Famille

Le titre couvre votre conjoint ou partenaire enregistré, les enfants de moins de 21 ans, les parents des deux conjoints et, depuis 2026, les enfants adultes sans capacité juridique. Les enfants qui atteignent 21 ans reçoivent leur propre titre de trois ans. Les titres des membres de la famille n'incluent pas le droit de travailler.

Coûts et délais

Les frais de l'État s'élèvent à 2 000 € pour le demandeur principal à la délivrance et à chaque renouvellement, 150 € par membre adulte de la famille et 16 € par carte, plus une assurance maladie privée. Prévoyez les coûts d'achat ordinaires décrits dans notre guide de l'acheteur.

En 2025–2026, le délai réaliste entre l'achat et la carte a été de six à neuf mois, les meilleurs cas se situant entre quatre et six ; le ministère fait état d'un traitement plus rapide en 2026 après la résorption d'un important retard. Les demandes concernant des biens ioniens sont traitées par la direction régionale de l'immigration du Péloponnèse, de la Grèce occidentale et des îles Ioniennes.

Ce qui pourrait changer

La Stratégie nationale du logement adoptée en août 2026 propose une nouvelle catégorie de Golden Visa pour les portefeuilles de plusieurs biens exclusivement loués en longue durée. C'est une décision politique qui doit encore faire l'objet d'une loi ; les seuils existants sont inchangés. Nous mettons cette page à jour lorsque la loi change, et nous la datons pour que vous puissiez voir quand elle a été révisée pour la dernière fois.

Le Golden Visa face aux autres voies

Si vous êtes citoyen de l'UE, vous n'avez besoin de rien de tout cela. Si vous vous installez en Grèce pour travailler à distance, le visa de nomade numérique (3 500 € de revenu mensuel net, aucun achat immobilier requis) est généralement plus simple. Si vous allez réellement vivre en Grèce, la résidence fiscale et les régimes spéciaux pour les nouveaux résidents — l'impôt forfaitaire de 100 000 € sur les revenus étrangers, le taux de 7 % pour les retraités, l'exonération de 50 % sur les nouveaux revenus d'emploi — méritent un entretien à part avec un conseiller fiscal grec avant de décider où et quoi acheter.