Das griechische Golden Visa auf den Ionischen Inseln

Was es ist

Das Golden Visa ist ein fünfjähriger griechischer Aufenthaltstitel für Staatsangehörige von Nicht-EU-Staaten, die eine qualifizierende Investition tätigen, meist den Kauf einer Immobilie. Er ist um jeweils weitere fünf Jahre verlängerbar, solange Sie die Immobilie behalten, er kennt keine Mindestaufenthaltsdauer, er erstreckt sich auf Ihre Familie und er ermöglicht visumfreies Reisen im Schengen-Raum. Er gibt nicht das Recht, in Griechenland als Arbeitnehmer zu arbeiten, und er macht Sie für sich genommen nicht in Griechenland steuerlich ansässig.

Die Schwellenwerte

Seit April 2024 hängt die Mindestinvestition davon ab, wo die Immobilie liegt. Die Region Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und jede Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern bei der letzten Volkszählung liegen in der Zone von 800.000 €. Überall sonst gelten 400.000 €. Maßgeblich ist die Volkszählung von 2021, und die Regel wird Insel für Insel angewandt — was auf den Ionischen Inseln zu einem echten Unterschied führt:

800.000 €: Korfu, Kefalonia, Zakynthos, Lefkada, Kythira.

400.000 €: Paxos (mit Antipaxos), Meganisi, Ithaka sowie die kleinen Inseln Kalamos und Kastos.

Eine Anmerkung zu Ithaka: Mit 2.862 Einwohnern im Jahr 2021 liegt es unter der Grenze von 3.100, aber frühe Presselisten aus dem Jahr 2024 stützten sich auf die ältere Volkszählung und ordneten es der Zone von 800.000 € zu, und manche Leitfäden wiederholen das noch immer. Wir nennen den Wert von 400.000 €, weil das verabschiedete Gesetz und die aktuelle Volkszählung ihn ergeben; bevor Sie sich darauf verlassen, lassen Sie Ihren Anwalt die Einstufung schriftlich bei der Migrationsbehörde bestätigen.

Zwei weitere Wege stehen überall in Griechenland ab 250.000 € offen: die Umwandlung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum (die Umwandlung muss vor der Antragstellung abgeschlossen sein) und die vollständige Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Die Regeln, an denen es scheitert

Eine Immobilie, mindestens 120 m². Die Investition muss eine einzelne Immobilie sein, deren Hauptwohnflächen zusammen mindestens 120 m² ergeben. Stellplätze und Abstellräume zählen nicht zu den 120 m², und Sie können nicht zwei kleinere Einheiten zusammenrechnen. Ehegatten können eine Immobilie zu einem Schwellenwert gemeinsam besitzen; nicht verwandte Miteigentümer müssen den Schwellenwert jeweils mit ihrem eigenen Anteil erreichen.

Maßgeblich ist der in der Urkunde genannte Preis, vor der Antragstellung vollständig bezahlt, per Banküberweisung oder Karte auf ein Konto in Griechenland. Die Zahlung durch einen Ehegatten oder einen Verwandten bis zum zweiten Grad ist zulässig, wenn sie in der Urkunde angegeben wird.

Keine Kurzzeitvermietung. Eine Immobilie, die für ein nach dem 5. April 2024 erteiltes Golden Visa gekauft wurde, darf nicht für Aufenthalte unter 60 Tagen vermietet werden. Die Sanktion ist der Widerruf des Aufenthaltstitels und ein Bußgeld von 50.000 €. Langzeitvermietung ab 60 Tagen ist erlaubt. Wenn Sie auf Mieteinnahmen im Sommer setzen, ist das Golden Visa das falsche Instrument; wenn Sie ein Haus zur eigenen Nutzung suchen, das Sie vielleicht über den Winter vermieten, funktioniert es.

Behalten Sie die Immobilie. Ein Verkauf, bevor Sie eine qualifizierende Ersatzimmobilie besitzen, beendet den Aufenthaltstitel. Kaufen Sie zuerst den Ersatz.

Trauen Sie niemals einem Inserat, das unterhalb des Zonenminimums „Golden Visa“ verspricht. Im April 2026 kündigte das Ministerium ein hartes Vorgehen gegen Anzeigen an, die Immobilien unter den gesetzlichen Schwellenwerten als förderfähig anpreisen — mit Widerruf des Aufenthaltstitels und Weiterleitung an die Steuer- und Geldwäschebehörden. Auf dieser Website erscheint die Golden-Visa-Kennzeichnung nur dort, wo der Angebotspreis das Minimum der Insel erreicht und die Hauptfläche mindestens 120 m² beträgt — und die Förderfähigkeit wird stets von Ihrem Anwalt bestätigt, nicht von uns.

Familie

Der Aufenthaltstitel umfasst Ihren Ehegatten oder eingetragenen Partner, Kinder unter 21 Jahren, die Eltern beider Ehegatten und seit 2026 auch volljährige Kinder ohne Geschäftsfähigkeit. Kinder, die 21 werden, erhalten einen eigenen dreijährigen Aufenthaltstitel. Die Titel der Familienangehörigen umfassen kein Recht auf Erwerbstätigkeit.

Kosten und Dauer

Die staatlichen Gebühren betragen 2.000 € für den Hauptantragsteller bei Erteilung und bei jeder Verlängerung, 150 € je erwachsenem Familienmitglied und 16 € je Karte, zuzüglich einer privaten Krankenversicherung. Rechnen Sie außerdem mit den gewöhnlichen Kaufnebenkosten, die in unserem Kaufleitfaden beschrieben sind.

In den Jahren 2025–2026 lag die realistische Dauer vom Kauf bis zur Karte bei sechs bis neun Monaten, in den besten Fällen bei vier bis sechs; das Ministerium berichtet für 2026 von einer schnelleren Bearbeitung, nachdem ein großer Rückstau abgebaut wurde. Anträge für ionische Immobilien bearbeitet die regionale Migrationsdirektion für den Peloponnes, Westgriechenland und die Ionischen Inseln.

Was sich ändern könnte

Die im August 2026 verabschiedete Nationale Wohnungsstrategie schlägt eine neue Golden-Visa-Kategorie für Portfolios aus mehreren Immobilien vor, die ausschließlich langfristig vermietet werden. Es handelt sich um eine politische Entscheidung, die noch der Gesetzgebung bedarf; die bestehenden Schwellenwerte sind unverändert. Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich das Gesetz ändert, und datieren sie, damit Sie sehen, wann sie zuletzt überprüft wurde.

Golden Visa im Vergleich zu den anderen Wegen

Wenn Sie EU-Bürger sind, brauchen Sie nichts davon. Wenn Sie nach Griechenland ziehen, um von dort aus zu arbeiten, ist das Digital-Nomad-Visum (3.500 € Nettoeinkommen im Monat, kein Immobilienkauf erforderlich) in der Regel einfacher. Wenn Sie tatsächlich in Griechenland leben werden, verdienen die steuerliche Ansässigkeit und die Sonderregime für Neuansässige — die Pauschalsteuer von 100.000 € auf ausländische Einkünfte, der Satz von 7 % für Rentner, die Befreiung von 50 % für neue Einkünfte aus unselbstständiger Arbeit — ein eigenes Gespräch mit einem griechischen Steuerberater, bevor Sie entscheiden, wo und was Sie kaufen.