Η ελληνική Golden Visa στα Ιόνια Νησιά

Τι είναι

Η Golden Visa (άδεια διαμονής επενδυτή) είναι πενταετής ελληνική άδεια διαμονής που χορηγείται σε πολίτες χωρών εκτός ΕΕ οι οποίοι πραγματοποιούν επιλέξιμη επένδυση, συνηθέστερα την αγορά ακινήτου. Ανανεώνεται για περαιτέρω πενταετείς περιόδους εφόσον διατηρείτε το ακίνητο, δεν προϋποθέτει ελάχιστη διάρκεια παραμονής, επεκτείνεται στην οικογένειά σας και παρέχει ελεύθερη μετακίνηση χωρίς θεώρηση στον χώρο Σένγκεν. Δεν παρέχει δικαίωμα μισθωτής εργασίας στην Ελλάδα, ούτε σας καθιστά από μόνη της φορολογικό κάτοικο Ελλάδας.

Τα όρια επένδυσης

Από τον Απρίλιο του 2024 η ελάχιστη επένδυση εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου. Η Περιφέρεια Αττικής, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη και κάθε νησί με περισσότερους από 3.100 κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή ανήκουν στη ζώνη των 800.000 €. Οπουδήποτε αλλού το όριο είναι 400.000 €. Η ισχύουσα απογραφή είναι του 2021 και ο κανόνας εφαρμόζεται νησί προς νησί — γεγονός που δημιουργεί ουσιαστική διαφορά στο Ιόνιο:

800.000 €: Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Ζάκυνθος, Λευκάδα, Κύθηρα.

400.000 €: Παξοί (με τους Αντίπαξους), Μεγανήσι, Ιθάκη, καθώς και τα μικρά νησιά Κάλαμος και Καστός.

Μια σημείωση για την Ιθάκη: ο πληθυσμός της το 2021, 2.862 κάτοικοι, την τοποθετεί κάτω από το όριο των 3.100, οι πρώτες όμως δημοσιογραφικές λίστες του 2024 χρησιμοποίησαν την παλαιότερη απογραφή και την κατέταξαν στη ζώνη των 800.000 €, και ορισμένοι οδηγοί εξακολουθούν να το επαναλαμβάνουν. Εμείς αναφέρουμε το ποσό των 400.000 € διότι αυτό προκύπτει από τον ψηφισμένο νόμο και την ισχύουσα απογραφή· πριν βασιστείτε σε αυτό, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει εγγράφως την κατάταξη με την αρχή μετανάστευσης.

Δύο ακόμη οδοί υπάρχουν οπουδήποτε στην Ελλάδα με 250.000 €: η μετατροπή εμπορικού κτιρίου σε κατοικία (η μετατροπή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης) και η πλήρης αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου.

Οι κανόνες που συχνά παραβλέπονται

Ένα ακίνητο, τουλάχιστον 120 m². Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μόνο ακίνητο, του οποίου οι κύριοι χώροι κατοικίας έχουν συνολικό εμβαδόν τουλάχιστον 120 m². Οι θέσεις στάθμευσης και οι αποθήκες δεν προσμετρώνται στα 120 m², και δεν μπορείτε να αθροίσετε δύο μικρότερες μονάδες. Οι σύζυγοι μπορούν να είναι συγκύριοι ενός ακινήτου με ένα ενιαίο όριο· συγκύριοι χωρίς συγγενική σχέση πρέπει να πληρούν το όριο ο καθένας χωριστά για το δικό του μερίδιο.

Κριτήριο αξίας είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο, εξοφλημένο πλήρως πριν από την υποβολή της αίτησης, με τραπεζικό έμβασμα ή κάρτα σε λογαριασμό στην Ελλάδα. Η καταβολή από σύζυγο ή συγγενή έως δευτέρου βαθμού επιτρέπεται εφόσον δηλώνεται στο συμβόλαιο.

Όχι βραχυχρόνια μίσθωση. Ακίνητο που αγοράστηκε για Golden Visa χορηγηθείσα μετά τις 5 Απριλίου 2024 δεν επιτρέπεται να εκμισθώνεται για διαμονές κάτω των 60 ημερών. Η κύρωση είναι η ανάκληση της άδειας και πρόστιμο 50.000 €. Η μακροχρόνια μίσθωση 60 ημερών ή περισσότερο επιτρέπεται. Εάν το σχέδιό σας είναι εισόδημα από θερινές μισθώσεις, η Golden Visa είναι λάθος εργαλείο· εάν το σχέδιό σας είναι μια κατοικία που χρησιμοποιείτε και ίσως εκμισθώνετε τον χειμώνα, λειτουργεί.

Διατηρήστε το ακίνητο. Η πώληση πριν αποκτήσετε άλλο επιλέξιμο ακίνητο σε αντικατάσταση ακυρώνει την άδεια. Αγοράστε πρώτα το ακίνητο αντικατάστασης.

Μην εμπιστεύεστε ποτέ αγγελία που αναγράφει «Golden Visa» κάτω από το ελάχιστο όριο της ζώνης. Τον Απρίλιο του 2026 το υπουργείο ανακοίνωσε αυστηρούς ελέγχους σε αγγελίες που υπόσχονται επιλεξιμότητα για ακίνητα με τίμημα κάτω από τα νόμιμα όρια, με ανάκληση της άδειας και παραπομπή στις φορολογικές αρχές και στις αρχές κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Σε αυτόν τον ιστότοπο η ένδειξη Golden Visa εμφανίζεται μόνο όπου η ζητούμενη τιμή πληροί το ελάχιστο όριο του νησιού και το κύριο εμβαδόν είναι τουλάχιστον 120 m² — και η επιλεξιμότητα επιβεβαιώνεται πάντοτε από τον δικηγόρο σας, όχι από εμάς.

Οικογένεια

Η άδεια καλύπτει τον/τη σύζυγο ή τον/τη σύντροφο με σύμφωνο συμβίωσης, τα τέκνα κάτω των 21 ετών, τους γονείς και των δύο συζύγων και, από το 2026, τα ενήλικα τέκνα χωρίς δικαιοπρακτική ικανότητα. Τα τέκνα που συμπληρώνουν το 21ο έτος λαμβάνουν δική τους τριετή άδεια. Οι άδειες των μελών της οικογένειας δεν περιλαμβάνουν δικαίωμα εργασίας.

Κόστη και χρόνοι

Τα παράβολα του Δημοσίου ανέρχονται σε 2.000 € για τον κύριο αιτούντα κατά την έκδοση και σε κάθε ανανέωση, 150 € ανά ενήλικο μέλος της οικογένειας και 16 € ανά κάρτα, πλέον ιδιωτικής ασφάλισης υγείας. Υπολογίστε επίσης τα συνήθη έξοδα αγοράς που περιγράφονται στον οδηγό αγοράς μας.

Το 2025–2026 ο ρεαλιστικός χρόνος από την αγορά έως την κάρτα ήταν έξι έως εννέα μήνες, με τις καλύτερες περιπτώσεις στους τέσσερις έως έξι· το υπουργείο αναφέρει ταχύτερη διεκπεραίωση το 2026 μετά την εκκαθάριση μεγάλου όγκου εκκρεμών αιτήσεων. Οι αιτήσεις για ακίνητα στο Ιόνιο διεκπεραιώνονται από την περιφερειακή Διεύθυνση Μετανάστευσης Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου.

Τι ενδέχεται να αλλάξει

Η Εθνική Στρατηγική για την Κατοικία που εγκρίθηκε τον Αύγουστο του 2026 προτείνει νέα κατηγορία Golden Visa για χαρτοφυλάκια περισσότερων ακινήτων που εκμισθώνονται αποκλειστικά μακροχρόνια. Πρόκειται για πολιτική απόφαση που χρειάζεται ακόμη νομοθέτηση· τα υφιστάμενα όρια παραμένουν αμετάβλητα. Επικαιροποιούμε αυτή τη σελίδα όταν αλλάζει ο νόμος και αναγράφουμε την ημερομηνία, ώστε να βλέπετε πότε ελέγχθηκε για τελευταία φορά.

Golden Visa έναντι των άλλων οδών

Εάν είστε πολίτης της ΕΕ, δεν χρειάζεστε τίποτα από αυτά. Εάν μετακομίζετε στην Ελλάδα για να εργάζεστε εξ αποστάσεως, η βίζα ψηφιακού νομά (καθαρό μηνιαίο εισόδημα 3.500 €, χωρίς απαίτηση αγοράς ακινήτου) είναι συνήθως απλούστερη. Εάν πρόκειται να ζήσετε πράγματι στην Ελλάδα, η φορολογική κατοικία και τα ειδικά καθεστώτα για νέους κατοίκους — ο κατ' αποκοπή φόρος 100.000 € επί του αλλοδαπού εισοδήματος, ο συντελεστής 7% για συνταξιούχους, η απαλλαγή 50% για νέο εισόδημα από μισθωτή εργασία — αξίζουν ξεχωριστή συζήτηση με Έλληνα φορολογικό σύμβουλο πριν αποφασίσετε πού και τι θα αγοράσετε.