La Golden Visa greca nelle Isole Ionie

Che cos'è

La Golden Visa è un permesso di soggiorno greco della durata di cinque anni concesso ai cittadini extra-UE che effettuano un investimento idoneo, il più delle volte l'acquisto di un immobile. È rinnovabile per ulteriori periodi di cinque anni finché si mantiene la proprietà dell'immobile, non prevede alcun obbligo di soggiorno minimo, si estende alla famiglia e consente la libera circolazione nell'area Schengen. Non dà il diritto di lavorare come dipendente in Grecia e non rende di per sé residenti fiscali in Grecia.

Le soglie

Da aprile 2024 l'investimento minimo dipende da dove si trova l'immobile. La regione dell'Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e ogni isola con più di 3.100 abitanti all'ultimo censimento rientrano nella fascia degli 800.000 €. Ovunque altrove la soglia è di 400.000 €. Il censimento in vigore è quello del 2021 e la regola si applica isola per isola — il che produce una differenza concreta nelle Isole Ionie:

800.000 €: Corfù, Cefalonia, Zante, Lefkada, Citera.

400.000 €: Paxos (con Antipaxos), Meganisi, Itaca e le piccole isole di Kalamos e Kastos.

Una nota su Itaca: la sua popolazione del 2021, pari a 2.862 abitanti, la colloca sotto la soglia dei 3.100, ma i primi elenchi diffusi dalla stampa nel 2024 utilizzavano il censimento precedente e la inserivano nella fascia degli 800.000 €, e alcune guide lo ripetono ancora. Noi indichiamo la cifra di 400.000 € perché è quella che risulta dalla legge approvata e dal censimento in vigore; prima di farvi affidamento, chieda al Suo avvocato di confermare per iscritto la classificazione presso l'autorità per l'immigrazione.

Esistono altri due percorsi validi ovunque in Grecia a 250.000 €: la conversione di un edificio commerciale a uso residenziale (la conversione deve essere completata prima della domanda) e il restauro integrale di un edificio vincolato.

Le regole su cui si inciampa

Un solo immobile, di almeno 120 m². L'investimento deve consistere in un unico immobile la cui superficie abitativa principale sia di almeno 120 m². Posti auto e cantine non concorrono ai 120 m², e non è possibile sommare due unità più piccole. I coniugi possono essere comproprietari di un immobile su un'unica soglia; i comproprietari non legati da parentela devono raggiungere ciascuno la soglia con la propria quota.

Il criterio di valore è il prezzo indicato nell'atto, pagato integralmente prima della domanda, con bonifico bancario o carta su un conto in Grecia. Il pagamento da parte del coniuge o di un parente fino al secondo grado è consentito se dichiarato nell'atto.

Nessun affitto breve. Un immobile acquistato per una Golden Visa concessa dopo il 5 aprile 2024 non può essere affittato per soggiorni inferiori a 60 giorni. La sanzione è la revoca del permesso e una multa di 50.000 €. La locazione di lunga durata, di 60 giorni o più, è consentita. Se il Suo progetto è ottenere redditi da affitti estivi, la Golden Visa è lo strumento sbagliato; se il Suo progetto è una casa da usare e forse da affittare d'inverno, funziona.

Mantenga l'immobile. Vendere prima di possedere un altro immobile idoneo in sostituzione annulla il permesso. Acquisti prima l'immobile sostitutivo.

Non si fidi mai di un annuncio che indica "Golden Visa" sotto il minimo di zona. Nell'aprile 2026 il ministero ha annunciato un giro di vite sugli annunci che promettono l'idoneità per immobili con prezzi inferiori alle soglie di legge, con revoca del permesso e segnalazione alle autorità fiscali e antiriciclaggio. Su questo sito l'indicazione Golden Visa compare solo dove il prezzo richiesto raggiunge il minimo dell'isola e la superficie principale è di almeno 120 m² — e l'idoneità è sempre confermata dal Suo avvocato, non da noi.

Famiglia

Il permesso copre il coniuge o il partner registrato, i figli minori di 21 anni, i genitori di entrambi i coniugi e, dal 2026, i figli maggiorenni privi di capacità di agire. I figli che compiono 21 anni ricevono un proprio permesso triennale. I permessi per i familiari non includono il diritto di lavorare.

Costi e tempi

I diritti statali sono di 2.000 € per il richiedente principale al rilascio e a ogni rinnovo, 150 € per ogni familiare adulto e 16 € per ogni tessera, oltre a un'assicurazione sanitaria privata. Metta in conto i normali costi di acquisto descritti nella nostra guida all'acquisto.

Nel 2025–2026 i tempi realistici dall'acquisto alla tessera sono stati di sei-nove mesi, con i casi migliori a quattro-sei; il ministero segnala tempi di lavorazione più rapidi nel 2026 dopo lo smaltimento di un ampio arretrato. Le domande relative a immobili nelle Isole Ionie sono gestite dalla direzione regionale per l'immigrazione del Peloponneso, della Grecia Occidentale e delle Isole Ionie.

Cosa potrebbe cambiare

La Strategia Nazionale per l'Abitazione adottata nell'agosto 2026 propone una nuova categoria di Golden Visa per portafogli di più immobili destinati esclusivamente alla locazione di lunga durata. È una decisione politica che richiede ancora una legge; le soglie esistenti restano invariate. Aggiorniamo questa pagina quando la legge cambia e la datiamo, così può vedere quando è stata rivista l'ultima volta.

La Golden Visa rispetto alle altre vie

Se è cittadino dell'UE non ha bisogno di nulla di tutto questo. Se si trasferisce in Grecia per lavorare da remoto, il visto per nomadi digitali (3.500 € di reddito mensile netto, nessun acquisto immobiliare richiesto) è di norma più semplice. Se vivrà effettivamente in Grecia, la residenza fiscale e i regimi speciali per i nuovi residenti — l'imposta forfettaria di 100.000 € sui redditi esteri, l'aliquota del 7% per i pensionati, l'esenzione del 50% sui nuovi redditi da lavoro — meritano un colloquio a parte con un consulente fiscale greco prima di decidere dove e cosa acquistare.