Acquistare un immobile nelle Isole Ionie

Chi può acquistare

Chiunque può possedere un immobile in Grecia — cittadini dell'UE, britannici, americani, israeliani, svizzeri, australiani o di qualsiasi altra nazionalità — come persona fisica o tramite una società. L'unica eccezione è la legge sulle "zone di confine", che impone agli acquirenti extra-UE/EFTA di ottenere un'autorizzazione prima di acquistare in determinate regioni di frontiera. Nessuna delle Isole Ionie in cui operiamo è una zona di confine: Corfù, Paxos, Lefkada, Meganisi, Itaca, Cefalonia, Zante e Citera sono tutte aperte a ogni nazionalità senza autorizzazione. Le uniche eccezioni ioniche sono le tre piccole isole Diapontie a nord-ovest di Corfù (Othonoi, Mathraki, Ereikoussa) e la costa continentale di fronte (Tesprozia e Preveza), dove gli acquirenti extra-UE necessitano di una decisione dell'amministrazione regionale che richiede in genere da quattro a nove mesi.

La procedura, passo per passo

1. Nomini un avvocato di Sua fiducia. Non quello del venditore, non quello del costruttore. Un avvocato non è più obbligatorio per legge in una compravendita immobiliare greca, ma per un acquirente all'estero è la nomina più utile in assoluto: esegue le verifiche sul titolo di proprietà, detiene la procura e siede al tavolo del notaio per Suo conto. Preventivi circa l'1% del prezzo più IVA.

2. Ottenga il codice fiscale greco (AFM). Rilasciato dall'amministrazione fiscale, di norma entro pochi giorni, generalmente tramite il Suo avvocato munito di procura. È necessario per l'atto, per la dichiarazione dell'imposta di trasferimento, per la dichiarazione annuale degli immobili e per le utenze.

3. Conto bancario. Un conto greco non è un requisito di legge — il prezzo può essere bonificato dalla Sua banca all'estero direttamente sul conto greco del venditore — ma è pratico per le utenze e l'imposta sugli immobili, ed è obbligatorio se acquista per una Golden Visa, nel qual caso l'intero investimento deve essere versato su un conto in Grecia. L'apertura di un conto per non residenti richiede da una a tre settimane e comporta la prova del reddito e della provenienza dei fondi.

4. Procura. Firmata davanti a un notaio greco, oppure presso un consolato greco o un notaio straniero con apostille e traduzione. Consente al Suo avvocato di firmare l'atto se Lei non può essere in Grecia quel giorno.

5. Verifica del titolo e del catasto. Il Suo avvocato consulta il Catasto ellenico per accertare proprietà, ipoteche, pretese di terzi e controversie di confine, e ricostruisce la catena dei passaggi di proprietà. Sulle isole questa fase rivela talvolta successioni non registrate o voci "proprietario ignoto"; meglio scoprirle ora.

6. Regolarità edilizia. L'ingegnere del venditore rilascia un certificato di regolarità edilizia e l'identità digitale dell'edificio. Eventuali opere abusive devono essere regolarizzate prima della firma dell'atto. Un ingegnere di Sua fiducia dovrebbe verificare il permesso di costruire rispetto a quanto effettivamente realizzato.

7. Mappa forestale, archeologia e linea di costa. Per le case con terreno e per tutti i terreni: la mappa forestale ratificata (i terreni indicati come bosco non sono edificabili e i titoli possono essere contestati dallo Stato), una conferma scritta dell'Eforato delle Antichità e la linea di costa demarcata. Le nuove costruzioni entro 25 metri dalla linea di costa sono vietate in base al quadro territoriale per il turismo in vigore da agosto 2026.

8. Prenotazione e contratto preliminare. Una volta che le verifiche sono positive, si versa una caparra di circa il 10% — con bonifico bancario, mai in contanti — sulla base di un accordo preliminare privato o di un preliminare notarile che fissa prezzo, data di completamento e condizioni.

9. L'atto. Firmato davanti a un notaio, con l'imposta di trasferimento pagata in anticipo. Il notaio registra le modalità di pagamento del prezzo; da dicembre 2023 un atto che registra un pagamento in contanti è nullo e non può essere trascritto.

10. Trascrizione. Il notaio trasmette l'atto al Catasto per via elettronica. La proprietà è perfezionata con la trascrizione. In seguito: voltura delle utenze, dichiarazione dell'immobile nel modello annuale E9, stipula dell'assicurazione.

Da un'offerta accettata a un atto trascritto, sei-dieci settimane sono la norma per una rivendita con documentazione in ordine. Terreni e immobili che richiedono regolarizzazione richiedono più tempo.

Quanto costa

Si applicano due regimi, e quale dei due dipende dall'immobile, non da Lei.

Immobili in rivendita e nuove costruzioni per le quali il costruttore ha optato per la sospensione dell'IVA: imposta di trasferimento del 3,09% (3% più un'addizionale comunale) sul maggiore tra il prezzo e il valore catastale.

Nuove costruzioni vendute da un costruttore: in linea di principio IVA al 24% sul prezzo, in luogo dell'imposta di trasferimento. L'IVA sulle nuove costruzioni è sospesa fino al 31 dicembre 2026 ai sensi della legge 5246/2025, ma la sospensione è facoltativa per il costruttore e deve essere scelta progetto per progetto. Per qualsiasi immobile completato dopo tale data, faccia confermare per iscritto dal Suo avvocato il regime IVA prima di impegnarsi.

Oltre all'imposta:

Per una villa in rivendita da 1.000.000 € il costo complessivo è di circa 8,5–9% inclusa la provvigione a carico dell'acquirente, o circa il 6% senza. Se si applica l'IVA al 24%, il totale si avvicina al 29%. La nostra provvigione è indicata in un accordo scritto prima di qualsiasi visita, come richiede la legge greca.

Il pagamento

L'intero prezzo deve transitare attraverso il sistema bancario: bonifico, assegno circolare o carta. Le banche applicano controlli antiriciclaggio sui fondi in entrata, quindi conservi i documenti che dimostrano la provenienza del denaro. Se in seguito diventa residente fiscale in Grecia, conservi la prova che i fondi sono stati importati dall'estero — è rilevante ai fini delle norme greche sul reddito presunto.

La proprietà: le imposte annuali

ENFIA è l'imposta annuale sugli immobili, calcolata al metro quadro per zona, età e altri fattori, con un'addizionale basata sul valore per i singoli immobili sopra i 400.000 €. Si paga in rate mensili. Dal 2026 è previsto uno sconto del 20% (10% per le abitazioni con valore imponibile superiore a 500.000 €) se l'abitazione è assicurata contro terremoto, incendio e alluvione con un assicuratore registrato — vale la pena provvedere fin dal primo giorno.

Le tasse comunali vengono riscosse tramite la bolletta dell'energia elettrica.

I redditi da locazione sono tassati con aliquote progressive: 15% fino a 12.000 €, 25% fino a 24.000 €, 35% fino a 36.000 € e 45% oltre. Concedere in affitto breve fino a due immobili senza servizi di tipo alberghiero rimane in questo regime senza IVA; tre o più immobili, o qualsiasi servizio oltre la biancheria, sono considerati attività d'impresa.

L'imposta sulle plusvalenze per la rivendita di immobili da parte di persone fisiche è sospesa ininterrottamente dal 2015; la sospensione attuale scade il 31 dicembre 2026 e una proroga è attesa ma non ancora approvata.

L'imposta di successione si applica agli immobili greci indipendentemente dalla Sua residenza, con una franchigia di 150.000 € per erede per coniugi e figli e aliquote basse oltre tale soglia.

Affitti brevi

Se parte del Suo progetto è affittare la casa in estate, tre cose da sapere. Ogni immobile deve avere un numero di registrazione (AMA) esposto in ogni annuncio. Da ottobre 2025 esistono requisiti minimi — assicurazione di responsabilità civile, rilevatori di fumo, dichiarazione di un elettricista, estintori, kit di pronto soccorso — con sanzioni a partire da 5.000 €. Gli ospiti pagano una tassa di resilienza climatica per notte (15 € in alta stagione per una casa indipendente oltre 80 m²). Nessuna isola ionica limita attualmente le nuove registrazioni, a differenza del centro di Atene e di Salonicco, ma il quadro territoriale per il turismo del 2026 conferisce ai piani locali il potere di introdurre limiti dal 2027. E un immobile acquistato per una Golden Visa non può essere affittato a breve termine in alcun modo.

Terreni ed edificabilità

Al di fuori dei confini degli insediamenti un terreno necessita in genere di almeno 4.000 m² con accesso legale su una strada riconosciuta. Un terreno di 4.000 m² consente di norma una casa a due piani fino a circa 186 m² di superficie, alta 7,5 m, arretrata di almeno 15 m dai confini; terreni più grandi consentono di più, fino a un massimo di 360 m². Le vecchie deroghe per i terreni più piccoli sono scadute il 30 giugno 2026, quindi un terreno inferiore a 4.000 m² fuori piano va considerato non edificabile, salvo che esista già un permesso di costruire valido. I piani urbanistici locali previsti dal 2027 potrebbero ridisegnare i confini degli insediamenti e aumentare le dimensioni minime dei lotti su alcune isole. Proponiamo solo terreni con un parere scritto di edificabilità di un ingegnere locale, e lo indichiamo in ogni annuncio.

Residenza

L'acquisto di un immobile non dà di per sé il diritto di vivere in Grecia e non rende residenti fiscali. I cittadini dell'UE possono stabilirsi liberamente. Gli altri hanno tre percorsi principali: la Golden Visa tramite l'acquisto di un immobile idoneo (800.000 € sulle isole maggiori, 400.000 € a Paxos, Itaca e Meganisi — si veda la nostra guida dedicata), il visto per nomadi digitali per chi lavora da remoto con un reddito mensile netto di almeno 3.500 €, e i visti ordinari per soggiorni di lunga durata. Chi si trasferisce può anche valutare i regimi fiscali greci: un'imposta forfettaria di 100.000 € sui redditi esteri per i nuovi residenti che investono 500.000 €, un'imposta forfettaria del 7% per i pensionati stranieri e un'esenzione del 50% dall'imposta sul reddito per chi inizia a lavorare in Grecia — ciascuno con le proprie condizioni e i propri limiti temporali.

Rivendere in seguito

La Grecia non pone restrizioni alla rivendita da parte di stranieri. Le serviranno gli stessi documenti che il venditore ha consegnato a Lei, un attestato di prestazione energetica, un certificato di regolarità edilizia aggiornato e il certificato di regolarità fiscale. L'imposta sulle plusvalenze è attualmente sospesa (si veda sopra).

Cosa facciamo, e cosa non facciamo

Siamo agenti immobiliari greci abilitati: cerchiamo e presentiamo immobili, verifichiamo i documenti di base prima che un annuncio venga pubblicato, organizziamo le visite e conduciamo le trattative. Non siamo il Suo avvocato, ingegnere o consulente fiscale, e Le diremo sempre di nominarne di indipendenti. Ogni immobile su questo sito riporta la classe energetica come richiede la legge, indica se si applica l'IVA e segnala l'idoneità alla Golden Visa solo dove il prezzo e la regola dei 120 m² sono effettivamente rispettati.